Entre las múltiples formas de administración hotelera, se ha observado una sensible tendencia al aumento de los contratos de operación, también denominados de gestión, especialmente en el ámbito de los hoteles de lujo.
Sin embargo, pese al creciente auge del contrato de operación subsisten otras modalidades mediante las cuales se continúa realizando la explotación del negocio hotelero. Realizaremos a continuación una breve descripción de las distintas modalidades, distinguiendo, entre la administración realizada por el propietario del activo inmobiliario y aquella realizada por un tercero completamente ajeno a la titularidad del mismo.
Afiliación
En este tipo de administración, el propietario del inmueble realiza la gestión del negocio hotelero por sí mismo, al tiempo que se vincula a una cadena hotelera de afiliación con la que comparte una identidad común y una marca de determinado prestigio que agrega valor a su operación, es decir, una especie de club hotelero. Asimismo, obtiene un asesoramiento de la cadena en la gestión del negocio y habitualmente utiliza la central de reservas establecida por ésta.
Franquicia hotelera
En una franquicia, el propietario del hotel mantiene su autonomía en la gestión del negocio, derivando valor y diferenciando su producto a través de la asociación con una marca. Se trata de una forma de explotación donde el propietario debe ajustarse a ciertos estándares de gestión económica y financiera, calidad y servicio, que son transmitidos por el franquiciador al franquiciado mediante manuales de procedimientos, entrenamientos a los empleados, entre otros recursos.
La estructura de pagos en una franquicia implica un pago de entrada por el uso de las marcas registradas y los métodos comerciales así como, en ciertos casos, una cuota variable que generalmente corresponde a un porcentaje de las ventas brutas del negocio.
Arrendamiento hotelero
En el arrendamiento, el propietario habitualmente cede en uso a un tercero la infraestructura correspondiente al hotel conjuntamente con la explotación del negocio, es decir, se produce la cesión de una unidad patrimonial por un precio cierto y durante un tiempo determinado. El arrendatario pasa a ser el titular del negocio, siendo el encargado de la contratación del personal y de la administración de las cuentas.
Como contraprestación, el arrendatario paga al propietario un monto mensual fijo; sin embargo, no es inusual integrar al precio un porcentaje sobre la base de las utilidades generadas por el arrendatario.
Contrato de operación hotelera
El contrato de operación hotelera regula un negocio jurídico, en el que una de las partes es el propietario del inmueble, y la otra una empresa dedicada a la operación de ese tipo de negocio, cuyo objetivo es la obtención de una determinada rentabilidad en su explotación. En esencia, es un contrato de servicios que incorpora ciertos elementos del mandato y donde el operador tendrá a su cargo, por cuenta del propietario, la administración y operación profesional y especializada del hotel. Por su parte, el propietario mantiene un determinado nivel de control sobre la gestión del inmueble y el negocio pues conserva la titularidad del mismo, incluyendo la de las cuentas bancarias de operación y la nómina de empleados.
La compensación en un contrato de operación hotelera tiene dos componentes: una comisión de administración mensual y una comisión de incentivo anual vinculada a las utilidades generadas durante ese período por la gestión realizada.
En conclusión, son diversas las modalidades existentes en la gestión del negocio hotelero, aunque la propia realidad del sector conduce cada vez más a escenarios donde no es posible categorizar el negocio puramente en las modalidades de administración aquí expuestas, surgiendo verdaderas fórmulas híbridas sobre todo en los mercados más maduros y evolucionados.
Por:
Juan Alcalde ( j.alcalde@omg.com.do)
y Laura Troncoso (l.troncoso@omg.com.do)
Consultores del Departamento Inmobiliario y Turismo de OMG
